Cet article sur un entretien croisé entre Hugues Ouchala, ancien ingénieur de chantier avec 12 ans d'expérience dans la gestion de projets de construction et aujourd'hui, Business Developer chez Cooperlink hub chantier, et Pierre Marcotte, promoteur immobilier, entrepreneur et business angel. Tous deux constatent que les responsabilités des maîtres d'ouvrage se sont considérablement accrues : complexité technique croissante, exigences réglementaires plus strictes, augmentation du nombre de parties prenantes, délais plus serrés et attentes plus élevées en matière de qualité finale.

Dans ce contexte, les difficultés rencontrées sur les chantiers ont souvent une origine commune : un document manquant, une validation peu claire ou un avis qui n'a jamais été formellement enregistré. Ces lacunes peuvent ralentir ou bloquer un projet et ressurgir des années après la livraison, pendant la période de responsabilité décennale, lorsque les responsabilités se chevauchent entre les maîtres d'ouvrage, les concepteurs, les entrepreneurs et les assureurs.

Face à ces situations, Pierre Marcotte rappelle que la maîtrise d'ouvrage repose fondamentalement sur un triptyque simple mais exigeant : la qualité, le délai et le coût.
Comme il le dit :

‍"Le maître d'ouvrage est le garant de la réalisation du projet, du respect des délais et de la maîtrise des coûts. C'est le cœur même du processus de développement."

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Tout au long de cette discussion, les deux intervenants ont éclairé plusieurs points clés :
- les responsabilités du maître d'ouvrage dans le cadre du régime de responsabilité décennale,
- les situations à risque qui fragilisent les projets,
- les lignes rouges à ne pas franchir pour rester couvert,
- l'importance d'une traçabilité documentaire cohérente et opposable,
- et les bonnes pratiques pour sécuriser le processus de décision tout au long du cycle de vie du projet.

Cette perspective montre qu'au-delà de l'exécution, la preuve est devenue un outil essentiel pour les maîtres d'ouvrage afin de gérer et de protéger leurs projets.

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Nota bene : P. Marcotte opérant sur le marché français, le vocabulaire utilisé est spécifique à la France.

Maîtrise d'ouvrage et promotion immobilière : deux rôles souvent confondus

Le maître d'ouvrage (MOA) définit le besoin, fixe le budget, le calendrier et les attentes en matière de qualité. Il organise les décisions et consulte les experts en la matière (architectes, ingénieurs, contrôleurs techniques) pour valider les solutions. Il ne prescrit pas, il arbitre.

Le promoteur immobilier, quant à lui, assume le risque financier. Selon le projet, il peut également assumer le rôle de maître d'ouvrage ou le déléguer. Cette distinction est fondamentale car elle détermine les obligations, la nature des décisions et la manière dont les assureurs évaluent les responsabilités.

Un projet solide repose sur un cadre clair : chacun reste dans son rôle et chaque action est documentée.

Comprendre la responsabilité décennale

‍La garantie décennale couvre les défauts graves qui peuvent compromettre l'intégrité structurelle d'un bâtiment ou le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné. Pour que cette garantie s'applique, deux conditions doivent être remplies: tous les intervenants doivent être assurés dans le cadre de leurs travaux et les décisions doivent avoir été prises dans le respect des exigences contractuelles et techniques.

En cas de défaut, l'expert cherchera à déterminer qui a pris la décision, quand et sur quelle base. La capacité à reconstituer la chaîne de décision devient alors déterminante : un avis oral, un email introuvable ou un dessin non révisé suffisent à affaiblir la couverture. A l'inverse, une documentation claire et structurée protège toutes les parties concernées, y compris le maître d'ouvrage.

Les lignes rouges à ne pas franchir

Certaines situations créent immédiatement un risque pour la couverture d'assurance. La première est l'ingérence technique du maître d'ouvrage: dès qu'il valide ou impose une solution technique, il sort de son rôle et peut mettre en cause la garantie décennale.

Le second concerne l'innovation: l'utilisation de matériaux émergents ou de procédés expérimentaux doit être soigneusement encadrée. Un ATEx ("Un ATEx est une démarche volontaire consistant en une évaluation technique émise par un panel d'experts sur toute technique de construction innovante ou concept architectural original", source cstb.fr), par exemple, n'est qu'un avis ; il ne remplace pas une validation technique complète ou une exécution rigoureuse.

Les modifications tardives induites par l'acquéreur (TMA) constituent un autre point sensible, notamment dans le cadre d'une VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Elles peuvent altérer des éléments essentiels du projet et créer des incohérences si les versions des plans et les décisions ne sont pas correctement tracées. Enfin, les questions relatives à la sécurité des personnes peuvent relever de la responsabilité pénale : dans ce cas, seules les preuves formelles sont recevables.

Situations à haut risque : leçons tirées du terrain

Certains scénarios apparaissent de manière récurrente dans les enquêtes de responsabilité décennale.

Les suspensions de chantier, en particulier lorsqu'un entrepreneur est remplacé, entraînent une perte de mémoire du projet : validations dispersées, dossiers incomplets, responsabilités mal définies. Ce sont des signaux d'alarme pour les assureurs.

Les innovations mal contrôlées sont une autre source de vulnérabilité : une technique non traditionnelle nécessite un champ d'application strictement défini, une supervision approfondie et une documentation sans faille.

Des défauts courants, tels que la fissuration, illustrent la diversité des causes : structure, comportement hygrothermique, exécution, compatibilité des matériaux. Sans un enregistrement précis des décisions techniques, l'enquête devient rapidement complexe.

Les modifications tardives à la demande de l'acheteur (TMA) génèrent également des litiges fréquents lorsqu'elles touchent des éléments techniques sensibles ou lorsqu'elles ne sont pas correctement enregistrées. Dans tous ces cas, une conclusion s'impose : le risque provient moins de la question technique que de l'absence de preuve.

La chaîne de décision comme atout stratégique

Dans un projet de construction, la qualité du résultat dépend autant des choix techniques que du processus décisionnel qui les régit. Une bonne coordination ne se mesure pas seulement à la fluidité du chantier, mais à la capacité de démontrer, a posteriori, que chaque décision a été prise au bon moment, par la bonne personne et avec la bonne information.

La chaîne de décision repose sur trois piliers :

- Des rôles clairs: qui décide, qui signe, qui est consulté.

- Avis formalisés: documents écrits, approbations, rapports et notes techniques.

- Des délais contrôlés: les experts doivent disposer du temps nécessaire pour fournir un avis de qualité.

Lorsque ces éléments sont structurés, le projet gagne en force. En cas de litige, cette chaîne devient un atout : elle démontre la cohérence des décisions, la compétence des acteurs et la rigueur du maître d'ouvrage. A l'inverse, une chaîne floue crée une marge d'interprétation, affaiblit les responsabilités et complique la mise en œuvre des garanties.

BIM, information et documentation : qu'est-ce qui assure réellement la protection ?

Le BIM s'est imposé comme un outil puissant de coordination des acteurs autour d'une représentation numérique du projet. Mais en matière de gestion des risques, la modélisation 3D ne suffit pas. Ce qui assure véritablement la protection, ce n'est pas le modèle lui-même, mais l'alignement entre les données BIM et la documentation officielle du projet. Dans la pratique, de nombreux litiges naissent d'un écart entre :

-la décision qui a été effectivement approuvée,

- la version du document en circulation,

- la façon dont chaque partie prenante l'interprète.

Une chaîne documentaire unique, cohérente et partagée, qu'elle soit numérique ou non, est plus déterminante que n'importe quel outil isolé. Le BIM devient alors un levier, à condition qu'il soit associé à une discipline documentaire rigoureuse : versions claires, statuts explicites, avis enregistrés et accessibles.

Les bonnes pratiques pour sécuriser l'ensemble du cycle décennal

Quelques pratiques simples permettent de réduire significativement les risques pour le maître d'ouvrage et ses partenaires. Parmi les plus essentielles :

- Rester strictement dans son rôle: organiser, décider, mais ne jamais prescrire de solutions techniques.

- Formaliser tous les avis techniques importants: pas d'accords verbaux, pas d'approbations implicites.

- Versionner systématiquement les dessins, les notes, les approbations et les comptes-rendus de réunions.

- Encadrer les innovations en documentant clairement leur portée et leurs conditions d'utilisation.

- Gérer avec rigueur les modifications demandées par l'acheteur (TMA), en particulier lorsqu'elles surviennent tardivement.

- Suspendre les travaux lorsque c'est nécessaire : il vaut mieux interrompre un chantier que de valider un point incertain.

- Documenter chaque arbitrage: même des décisions apparemment mineures peuvent avoir un impact.

L'adoption de ces réflexes ne vise pas à alourdir les projets, mais à prévenir les zones d'ombre qui, des années plus tard, peuvent dégénérer en litiges complexes.

Conclusion : une responsabilité qui exige rigueur et clarté

La maîtrise d'ouvrage évolue désormais dans un environnement où les projets sont plus techniques, les obligations plus strictes et les responsabilités plus étendues. Dans ce contexte, la clé n'est pas seulement d'exécuter correctement, mais de pouvoir démontrer, sans ambiguïté, comment les décisions ont été prises.

La traçabilité devient alors un véritable outil de gestion. Elle protège des litiges, renforce la qualité du projet, sécurise l'activation des garanties décennales, c'est un investissement invisible mais décisif qui détermine la robustesse du projet bien au-delà de la livraison. C'est un investissement invisible mais décisif qui détermine la robustesse du projet bien au-delà de la livraison.Dans cette logique, certains outils peuvent accompagner le maître d'ouvrage en structurant la chaîne de décision. Cooperlink Construction hub est l'une de ces solutions, conçue pour répondre à de véritables enjeux de terrain.

La plateforme permet de :

- centraliser toute la documentation du projet, en veillant à ce qu'une seule version fasse foi ;

- enregistrer toutes les approbations par le biais de workflows validation explicites et horodatés ;

- documenter le rôle de chaque partie prenante, sur la base de matrices de responsabilité alignées sur les pratiques de l'industrie ;

- conserver l'historique du projet, ce qui permet de reconstituer les contextes décisionnels même des années après la livraison ;

- préserver la souveraineté des données en permettant à la plateforme d'être hébergée dans l'environnement du maître d'ouvrage.

Cooperlink ne remplace pas les experts en la matière ou les exigences techniques du projet. Mais il fournit le cadre documentaire qui manque souvent pour sécuriser l'ensemble du cycle de décision. Dans un environnement où la preuve détermine la couverture, cette structure devient un véritable levier de gestion des risques.